美國(guó)房?jī)r(jià)飛速上漲時(shí)期告一段落。 當(dāng)?shù)貢r(shí)間27日，衡量美國(guó)主要城市平均房?jī)r(jià)的凱斯-席勒指數(shù)（S&P CoreLogic Case-Shiller）出爐：7月全美房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲15.8%，低于6月時(shí)18.1%的漲幅，環(huán)比則下降0.3%，為2019年1月以來(lái)的首次。20大城市房?jī)r(jià)綜合指數(shù)同比上漲16.1%，為2021年4月以來(lái)的最小增幅，環(huán)比下滑0.8%。20城中有12座城市的房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌，較6月時(shí)數(shù)量翻番，其中舊金山和西雅圖房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅最大，分別為3.5%和3.1%。 7月凱斯-席勒全美房?jī)r(jià)指數(shù)（圖源：標(biāo)普全球官網(wǎng)） 7月凱斯-席勒全美房?jī)r(jià)指數(shù)（圖源：標(biāo)普全球官網(wǎng)） 標(biāo)普道瓊斯指數(shù)公司董事總經(jīng)理拉扎爾（Craig Lazzar）表示，盡管美國(guó)房?jī)r(jià)仍遠(yuǎn)高于去年同期，7月數(shù)據(jù)反映了樓市強(qiáng)勢(shì)降溫?！?月房?jī)r(jià)同比漲幅較6月要低2.3個(gè)百分點(diǎn)，漲幅放緩程度為凱斯-席勒指數(shù)創(chuàng)立以來(lái)的最大?！? 為何房?jī)r(jià)仍有雙位數(shù)漲幅？美國(guó)房地產(chǎn)投資平臺(tái)淘沙找房CEO、聯(lián)合創(chuàng)始人況麥克向第一財(cái)經(jīng)記者解釋稱(chēng)，凱斯-席勒指數(shù)本就有兩個(gè)月滯后期，且統(tǒng)計(jì)范圍僅限于二手房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，從買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂購(gòu)房合同到反映到該指數(shù)當(dāng)中，通常需要一兩個(gè)月的過(guò)戶(hù)時(shí)間，因此7月數(shù)據(jù)反映的是購(gòu)房者在今年更早時(shí)候作出的買(mǎi)房決定，當(dāng)時(shí)抵押貸款利率低于當(dāng)前水平。他預(yù)期，隨著貸款利率的上升，未來(lái)數(shù)月房?jī)r(jià)漲幅將繼續(xù)回落，甚至?xí)霈F(xiàn)同比下跌的情形。 房貸利率會(huì)否破7%？ 美聯(lián)儲(chǔ)激進(jìn)加息之際，美國(guó)房貸利率持續(xù)狂飆。據(jù)住房抵押貸款公司房地美（Freddie Mac）的數(shù)據(jù)，截至22日的一周，30年期抵押貸款平均利率已攀升至6.29%，為2008年11月以來(lái)新高，去年同期該指標(biāo)錄得2.88%，而去年全年，30年期抵押貸款利率平均維持在3%以下。 這意味著，如果購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)40萬(wàn)美元的住房，首付按兩成計(jì)算，在30年期抵押貸款利率從3%升至當(dāng)前6.29%的情況下，月供將由1632美元增至2262美元，即每月多付38.6%。 通脹高燒不退和借貸成本大幅走高無(wú)疑削弱購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)能力，然而貸款利率可能尚未見(jiàn)頂。房貸網(wǎng)站HSH.com副總裁葛賓格（Keith Gumbinger）表示，房貸利率升穿7%并非不可能，會(huì)否破7取決于美聯(lián)儲(chǔ)抗通脹的結(jié)果。“通脹如能降溫，房貸利率可能不會(huì)進(jìn)一步走高，相反，如果未來(lái)幾周傳出有關(guān)通脹的利空消息，或者就業(yè)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超出美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)期，房貸利率可能向7%進(jìn)發(fā)?！? 美聯(lián)儲(chǔ)于今年3月啟動(dòng)超強(qiáng)加息周期，年內(nèi)已連續(xù)加息5次，累計(jì)加息300個(gè)基點(diǎn)。美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾在本月議息會(huì)議后透露，年內(nèi)還將繼續(xù)加息100～125個(gè)基點(diǎn)。針對(duì)樓市過(guò)熱問(wèn)題，他也明確表態(tài)，稱(chēng)住房市場(chǎng)嚴(yán)重失衡，房?jī)r(jià)正以不可持續(xù)的速度飆升，“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，供需需要更趨平衡，這樣房?jī)r(jià)才能以合理的速度上漲，人們才能再次承擔(dān)房?jī)r(jià)。為達(dá)上述目標(biāo)，我們可能必須經(jīng)歷一次樓市調(diào)整?！? 領(lǐng)先指標(biāo)顯示樓市價(jià)量齊跌 更多領(lǐng)先指標(biāo)顯示，高房?jī)r(jià)高利率組合正在逼退買(mǎi)家，近期美國(guó)樓市價(jià)量齊跌。 當(dāng)?shù)貢r(shí)間21日，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）公布最新數(shù)據(jù)顯示，占美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量90%的成屋市場(chǎng)，8月銷(xiāo)售總數(shù)年化錄得480萬(wàn)戶(hù)，創(chuàng)2020年5月以來(lái)新低，環(huán)比下降0.4%，已是連降七個(gè)月，8月成屋銷(xiāo)量較去年同期更是大幅下滑19.9%。 上月，成屋銷(xiāo)售中位數(shù)錄得38.95萬(wàn)美元，環(huán)比下跌2.4%，較去年同期上漲7.7%，為2020年6月以來(lái)的最小漲幅，該指標(biāo)于6月創(chuàng)下41.38萬(wàn)美元的歷史新高之后，連續(xù)第二個(gè)月回落。該機(jī)構(gòu)發(fā)布的另一份報(bào)告顯示，受季節(jié)性因素影響，6～8月全美房?jī)r(jià)本就會(huì)松動(dòng)，通常下跌2%，但今年這三個(gè)月期間房?jī)r(jià)急劇下降，跌幅約為6%，是歷史平均值的三倍。 另?yè)?jù)房地產(chǎn)中介網(wǎng)站Realtor.com的數(shù)據(jù)，8月降價(jià)房屋占比達(dá)到約20%，回復(fù)至2017年時(shí)的水平。該機(jī)構(gòu)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼經(jīng)濟(jì)研究經(jīng)理拉奇烏（George Ratiu）表示：“對(duì)于有計(jì)劃掛牌的業(yè)主來(lái)說(shuō)，今天的市場(chǎng)與三周前已然大相徑庭?！?/p>