在中央政治局會議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”的背景下，近期以來，多地政府牽頭，聯(lián)動地方AMC、地方國企等多種形式的國有資本，共同成立房地產(chǎn)紓困基金。 多地設立房地產(chǎn)紓困基金 據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年以來，包括鄭州、南寧、浙江、湖北、陜西等省市明確設立紓困基金，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。 以鄭州為例，今年8月5日，《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設立運作方案》正式發(fā)布，按照方案內(nèi)容，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設紓困專項基金，規(guī)模暫定100億元。紓困專項基金重點通過引導、鼓勵央企、省級國企等社會資本以及AA以上的市、區(qū)兩級國有投融資公司等主體，以市場化、法制化方式參與盤活市域內(nèi)未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目，紓解房企短期出現(xiàn)的資金流動性困難，并通過將盤活資金專項用于危困房企問題樓盤項目，解決部分社會關(guān)注的停工停按揭月供問題。 當前，鄭州基金首單紓困項目已經(jīng)落地。據(jù)悉，由鄭州國家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金股份有限公司作為母基金出資設立的鄭州市房地產(chǎn)紓困基金牽頭，鄭州地產(chǎn)集團有限公司參與，與建業(yè)集團就北龍湖金融島寫字樓項目達成合作。 另以南寧為例，據(jù)南寧日報消息，廣西壯族自治區(qū)南寧市設立南寧市平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，基金首期規(guī)模30億元，首筆出資已于8月18日完成繳付，后續(xù)資金將陸續(xù)到位，現(xiàn)已圍繞“保交樓、穩(wěn)民生”開展工作，對部分項目進行調(diào)研。 中指研究院報告指出，當前房地產(chǎn)企業(yè)風險事件時有發(fā)生，涉及的問題項目數(shù)量較多、分布廣泛，對市場、民生均帶來很大風險?！氨＝粯?、保民生、保穩(wěn)定”成為化解房地產(chǎn)市場風險的首要原則，因此出險項目的收并購也就成為了主要手段。 從市場的響應程度及收并購的進程來看，大致可分為兩個階段。第一階段為今年上半年，以收并購融資的定向放松為主，同時部分房企切實開展了項目層面的收并購。第二階段則在下半年開始，主要以紓困基金形式推動風險化解。 撬動多方資本盤活流動性 中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水指出，今年7月28日，中央政治局會議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”，強調(diào)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。當前，多個地方政府積極行動，如鄭州、南寧，聯(lián)動地方AMC、地方國企等，共同成立房地產(chǎn)紓困基金， 通過“以少帶多”、項目收并購等方式對問題樓盤進行紓困，同時撬動多方資本，起到盤活行業(yè)流動性的作用。 中指研究院提到，紓困基金在設立形式、風格，化解的方式、目的等方面，均有明顯的特征。 一是資金落地快、效率高。二是目的明確，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”是紓困基金成立的根本目的，通過項目收并購等方式對問題樓盤進行解困，引導多方資本逐步消化風險項目。三是以少帶多，起到資金杠桿作用。與當前出險企業(yè)的債務規(guī)模相比，紓困基金體量并不大，但起到了一定的帶頭作用。例如鄭州的紓困基金中母基金的部分，按其描述，在項目最終的投資占比上限為12%，撬動了約八倍的市場資金。四是對出險項目有選擇性。當前問題項目存量較大，基金能力有限，投資的主要目標為有價值的、可產(chǎn)生收益的項目。 中指研究院認為，短期內(nèi)，紓困基金通過推動出險項目的收并購，解決了項目層面的風險問題。長期來看，紓困基金最主要的作用是通過聯(lián)動市場盤活項目之后，為相關(guān)房企注入流動性，企業(yè)可將回籠的現(xiàn)金注入其他項目，進而重新盤活集團的整體流動性。當各地的基金推動本地項目逐步解困，出險企業(yè)也有望重振旗鼓，為行業(yè)再度穩(wěn)定起到支撐作用。 “市場已經(jīng)筑底但恢復緩慢” 從房地產(chǎn)銷售情況而言，當前房地產(chǎn)市場銷售或還在筑底階段。 8月31日，萬科召開2022年中期業(yè)績推介會，萬科董事會主席郁亮重申了其在6月股東大會上的判斷：從短期來看，市場已經(jīng)筑底，但恢復是一個緩慢和溫和的過程。他認為市場收縮過了頭，反而會積蓄自發(fā)修復的動能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。 8月29日，美的置業(yè)管理層也判斷，目前是市場持續(xù)筑底以及信心恢復的一個過程，預計今年第四季度市場會逐步恢復。 從數(shù)據(jù)上來看，8月31日，中指研究院發(fā)布的《2022年1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》顯示，1-8月，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%；其中銷售額超千億房企10家，較去年同期減少14家；超百億房企96家，較去年同期減少48家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為343.4億元，權(quán)益銷售面積均值為227.6萬平方米，同比分別下降47.6%和51.2%。 報告還顯示，2022年8月，房企無海外債發(fā)行，僅通過發(fā)行信用債進行融資，發(fā)行規(guī)模同比仍保持下降趨勢。其中，信用債發(fā)行規(guī)模為281.49億元，相較于去年7月494.15億元，下降43.03%。從融資成本來看，信用債融資成本有小幅上升，其中信用債平均利率為3.37%，環(huán)比增長0.08個百分點。 中指研究院指出，8月24日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，會議指出要持續(xù)釋放貸款市場報價利率改革和傳導效應，降低企業(yè)融資和個人消費信貸成本。同時，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。預計隨著各項積極政策的釋放，房地產(chǎn)市場有望加快恢復進程，傳導至市場端及投資者的周期也會相應縮短。