2022年以來，各地積極結(jié)合自身情況出臺(tái)相關(guān)調(diào)控措施，上半年，全國已有超180個(gè)省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策不斷發(fā)力，政策出臺(tái)頻次近500次。 　　具體來看，熱點(diǎn)一二線城市需求較為旺盛，因此政策優(yōu)化較為謹(jǐn)慎；普通二線及三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，政策調(diào)控頻次較高，但市場(chǎng)對(duì)調(diào)控措施政策敏感性弱，政策效果不明顯。 　　2022年上半年，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，“穩(wěn)地產(chǎn)”對(duì)“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”重要性有所提升，中央多次表態(tài)支持地方政府因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。但目前部分城市調(diào)控政策力度仍保持相對(duì)克制，在市場(chǎng)銷售繼續(xù)下行情況下，預(yù)計(jì)政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)。短期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定運(yùn)行前，各地因城施策頻次或?qū)⒕S持在較快節(jié)奏，供需兩端政策均仍有空間。 　　我們認(rèn)為，2022年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將企穩(wěn)恢復(fù)，全年商品房銷售面積降幅或超過10%，全年投資或呈微降趨勢(shì)。 　　預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模同比將回落，在悲觀情形下，商品房銷售面積同比降幅或超13%。短期來看，三季度全國市場(chǎng)有望進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)通道，但恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)節(jié)奏、疫情防控效果、政策優(yōu)化力度等方面。 　　樂觀情形下，預(yù)計(jì)下半年商品房銷售面積同比小幅增長(zhǎng)，帶動(dòng)全年銷售面積同比降幅在7%左右；中性情形下，下半年商品房銷售面積與2021年同期基本持平，全年同比降幅或超10%；悲觀情形下，下半年全國商品房銷售面積同比仍小幅下降，全年商品房銷售面積同比降幅或超13%。 　　分梯隊(duì)來看，根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年6月，各線城市置業(yè)意愿均有所提升，一線置業(yè)意愿強(qiáng)烈，二線持續(xù)改善。 　　一線城市市場(chǎng)有望繼續(xù)恢復(fù)。6月以來，北京、上海市場(chǎng)呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，商品住宅周度成交規(guī)模上行，在房貸利率下行、引才政策發(fā)力等因素影響下，北京、上海市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步恢復(fù)。廣州、深圳當(dāng)前市場(chǎng)情緒整體不高，但6月以來，廣州樓市政策有所松動(dòng)，政策效果有待進(jìn)一步顯現(xiàn)。 　　預(yù)計(jì)二線和三四線城市分化將加劇，熱點(diǎn)二線及東部核心城市群內(nèi)部三四線城市市場(chǎng)或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)回暖。二線城市中，城市基本面較好，經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)、人口流入量大，突出的住房需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有力支撐的城市，在政策持續(xù)顯效下，市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)好轉(zhuǎn)，如杭州、成都、蘇州等城市。而太原、天津、貴陽、南寧等城市購房者置業(yè)情緒未見明顯好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)活躍度不高，短期市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在。 　　三四線城市中，佛山、東莞、昆山、湖州等城市市場(chǎng)活躍度有所好轉(zhuǎn)，購房者置業(yè)意愿提升，市場(chǎng)信心有所修復(fù)。但對(duì)于大多數(shù)三四線城市來說，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段，短期繼續(xù)優(yōu)化政策的空間和力度均較弱，市場(chǎng)修復(fù)動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)短期市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)探底，市場(chǎng)恢復(fù)仍需時(shí)間。 　　從價(jià)格方面來看，優(yōu)勢(shì)地區(qū)市場(chǎng)份額有望提升，如江蘇、廣東、浙江、安徽等地，對(duì)下半年全國房?jī)r(jià)形成結(jié)構(gòu)性帶動(dòng)，全年商品房銷售均價(jià)或處于橫盤狀態(tài)。 　　從新開工方面來看，短期內(nèi)在市場(chǎng)銷售未出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，以及房企融資端得到改善之前，開工或仍面臨較大下行壓力。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，企業(yè)新開工積極性或?qū)⒂兴迯?fù)，特別是熱點(diǎn)城市新開工節(jié)奏有望加快。 　　另外，土地規(guī)?？s量或成為下半年新開工修復(fù)的主要拖累項(xiàng)之一。全年來看，新開工面積難改下降趨勢(shì)，悲觀情形下，全年新開工面積同比降幅或超20%。 　　從投資方面來看，下半年竣工或逐漸修復(fù)帶動(dòng)投資好轉(zhuǎn)，但全年仍面臨調(diào)整壓力。2022年下半年，隨著交易市場(chǎng)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，企業(yè)投資積極性有望提升，特別是地方政府“保交付”要求下，項(xiàng)目施工建設(shè)或?qū)⒅饾u修復(fù)，竣工或?qū)?duì)投資形成一定支撐。另外，2022年以來，土地出讓金大幅度下滑，下半年土地購置費(fèi)或難有明顯改觀。 　　在樂觀情形下，下半年開發(fā)投資將小幅增長(zhǎng)，帶動(dòng)全年投資額微增。在悲觀情形下，若交易市場(chǎng)修復(fù)不及預(yù)期，企業(yè)資金面壓力未得到更好改善，企業(yè)投資端或仍面臨調(diào)整壓力。