一、 土地市場：市場低位運行 首輪集中土拍熱度未起 （一） 一季度土地市場維持弱勢表現(xiàn)，成交同比跌幅近五成 2022年，土地市場延續(xù)去年末的低溫態(tài)勢，一季度啟動供地的城市數(shù)量尚且不多，加之行業(yè)面仍未獲明顯改善，各地供地偏于謹慎，整體土地供應(yīng)量明顯回落，帶動成交規(guī)模下行。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為15143.85萬㎡，較去年同期下跌35.1%，成交規(guī)劃建筑面積10858.74萬㎡，較去年同期下跌47.4%。分月來看，1-2月份受到春節(jié)假期、疫情卷土重來等因素的影響，土地供應(yīng)及成交量低位徘徊，到3月份部分城市啟動集中供地，帶動成交規(guī)模小幅回升，但處于歷史低位水平。預(yù)計進入二季度，集中供地的城市逐步增加，供需水平將會有所提升。 （二） 高流拍、低溢價并存，一季度土地成交熱度遜于去年同期 一季度土地市場基本呈現(xiàn)高流拍和低溢價并存的特征。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，一季度土拍溢價率為4%，流拍率為30.2%。從月度數(shù)據(jù)來看，溢價率逐月上升，并且好于去年末，到3月份溢價率水平升至4.49%，但仍處于近年來溢價低位區(qū)間。流拍現(xiàn)象逐月減少，3月份流拍率降至20%以內(nèi)。一方面，一季度開啟集中供地的城市處于少數(shù)，進行土拍的多為弱二線及三四線城市，土拍熱度整體不高，另一方面，雖然自去年末以來信貸端頻頻釋放積極信號，但是行業(yè)流動性壓力猶存，房企資金壓力緩解仍需時間，因此大部分房企在面對土拍時持謹慎態(tài)度，導(dǎo)致一季度整體熱度不高，流拍現(xiàn)象增加。 隨著房企融資漸獲好轉(zhuǎn)，加之熱點城市陸續(xù)啟動一輪集中供地，預(yù)計二季度土地市場熱度將會較一季度回升，但是在土拍規(guī)則升級以及行業(yè)面未獲根本改善的情況下，整體土拍熱度仍不會太高。 （三） 國央企、城投企業(yè)拿地現(xiàn)象延續(xù)，地方性深耕房企嶄露頭角 受到行業(yè)整體觀望情緒較濃以及房企資金面未獲明顯改善的影響，一季度土地市場表現(xiàn)冷淡，延續(xù)了去年末的較低行情，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企土地成交金額為2272億元，較去年一季度下跌近60%，TOP10房企成交金額為1033億元，較去年同期下跌50%。在重點城市尚未啟動集中供地以及行業(yè)面未獲明顯改善的情況下，房企拿地較為謹慎，并且拿地房企多以國央企為主。 從一季度房企拿地來看，上榜房企與去年同期相比有明顯差異，其中，TOP3房企變化不大，綠城中國仍然位居榜首，華潤置地由去年一季度的TOP7躍居TOP2，建發(fā)地產(chǎn)穩(wěn)居第三，保利發(fā)展由去年的TOP2降至第7位。值得關(guān)注的是，今年一季度上榜房企出現(xiàn)了很多“新面孔”，其中包括北京興創(chuàng)投資、成都城投置業(yè)、徐州新城國有資產(chǎn)經(jīng)營、城建發(fā)展、福州新區(qū)開發(fā)集團等為主的國央企和地方城投企業(yè)，還有一些地方性深耕企業(yè)現(xiàn)身，如偉星房產(chǎn)、容翔房產(chǎn)等。 （四） 首輪集中土拍表現(xiàn)平平，熱度明顯低于去年首輪 截止至3月底，22城中有18城公布了首輪集中供地計劃，共有449宗地塊參與出讓。其中有8城完成了首場土拍，分別為北京、青島、成都、福州、廈門、武漢、重慶、合肥，成交地塊146宗，規(guī)劃建筑面積為1172.2萬㎡，平均溢價率為5%。整體來看，土拍熱度一般，與去年首輪集中土拍中14.7%的溢價率相比仍有差距，但高于去年第三輪土拍溢價水平。表明市場信心有所修復(fù)。自去年四季度以來，政策端頻頻釋放正向信號，房企融資環(huán)境漸獲改善，但是房企流動性壓力猶存，行業(yè)端尚未有明顯復(fù)蘇信號，多重因素下，房企拿地意愿并不強，預(yù)計下輪集中供地仍以穩(wěn)為主。 從已經(jīng)舉行土拍的城市來看，溢價率最高的為合肥，為11.2%，其次為廈門，溢價率為6.8%，重慶、成都位居第三、四，溢價率分別為5.4%和4.6%。北京作為今年首個舉行一輪土拍的城市，溢價率為4.5%，整體土拍熱度平平。從成交量上來看，大部分城市低于去年首輪土拍，只有廈門一城高于去年，廈門今年首輪放出10宗地塊，較去年多出一倍，可謂是誠意滿滿，其中9宗成功出讓，且2宗地塊到達最高限價+搖號成交，整體溢價率升至近7%，較去年第三輪熱度明顯上升，但較去年首輪熱度仍不及。 整體來看，本輪土拍呈現(xiàn)以下幾個特征：首先，在土拍規(guī)則上，今年首輪土拍為了提振市場信心、提升房企拿地意愿，土拍規(guī)則也做了一輪優(yōu)化，在溢價率限制等方面均較去年有所放寬。第二，從地塊供應(yīng)上，多城今年首輪放出的地塊較去年同期有所縮減，呈現(xiàn)出“少而精”的特征，也是為了增強房企的拿地意愿。第三，從土拍結(jié)果來看，首輪土拍熱度表現(xiàn)一般，較去年同期有所不及，究其原因，一方面是房企資金面偏緊的狀況仍未獲明顯改善，拿地意愿不強，另外，還有多個熱點城市尚未開啟土拍的影響。