5月18日至今，不足半個月的時間內(nèi)就有5家港股上市房企的股價坐上“跳樓機”，一家接一家地暴跌，情況十分罕見。 第一財經(jīng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，近期股價閃崩房企中，佳源、領地、大發(fā)等內(nèi)房股的市值，近一年來已經(jīng)蒸發(fā)超90%。 從更宏觀的層面看，全國上市房企的總市值已經(jīng)連跌了5年。易居研究院與上海社科院共同發(fā)布的研究報告顯示，僅去年一年，上市開發(fā)商的總市值就蒸發(fā)超8500億元。 IPG首席經(jīng)濟學家柏文喜對第一財經(jīng)表示，這一系列現(xiàn)象反映出房地產(chǎn)市場信心仍然極度脆弱，短期依靠市值管理的技術性措施改變不了行業(yè)基本面，也無法扭轉(zhuǎn)企業(yè)的市值下跌趨勢。 一日暴跌成“仙股” 在半個月內(nèi)，5家在港上市房企股價狂瀉，這在地產(chǎn)行業(yè)是前所未有的現(xiàn)象。 5月18日，浙江房企佳源集團的兩個上市公司股價率先崩了，地產(chǎn)平臺佳源國際（02768.HK）股價暴跌41%，物業(yè)平臺佳源服務（01153.HK）開盤暴跌超70%。 佳源緊急宣布兩只股停牌，積極自救，把在物業(yè)上市公司的持股果斷賣給了金科，到5月27日復牌，結果佳源國際繼續(xù)大跌40%，面對“跌跌不休”的走勢，到5月31日午間佳源國際再度宣布停牌。不到半個月，佳源國際的股價已經(jīng)從1.04港元/股降至0.35港元/股，降幅超過65%。 把時間線拉得更長一些，可以發(fā)現(xiàn)這只地產(chǎn)股已經(jīng)連跌一整年了，去年5月底時佳源國際的股價約為3.6港元/股，如今股價蒸發(fā)掉90%。 緊跟著佳源暴跌的是四川房企領地集團，5月19日，領地集團地產(chǎn)、物業(yè)兩個上市平臺股價閃崩，先是領地控股(06999.HK)股價跌去84%，其后物業(yè)上市公司領悅服務(02165.HK）跌了近63%。其后領地的股價雖然漲回去一些，但是仍處于上市后的歷史最低位。 去年5月，領地控股的股價一度超過7港元/股，現(xiàn)在只剩下0.7港元/股。 佳源和領地率先暴跌后，港股內(nèi)房股并不平靜。5月25日，上海本土房企大發(fā)地產(chǎn)（06111.HK）股價又跌去66%，次日又跌掉35%，僅七個交易日大發(fā)地產(chǎn)股價跌超87%。第一財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，去年5月底大發(fā)還有6港元左右的股價，現(xiàn)在只剩下0.57港元。 接下來股價暴跌的是安徽房企三巽集團（06611.HK），5月26日，三巽股價跌去35%，這家房企上市才10個月，股價已經(jīng)從剛上市時的5港元/股跌到1.99港元/股。 而最近一家股價閃崩的房企是景瑞控股（01862.HK），5月30日該房企收盤跌幅接近到48%，截至記者發(fā)稿時股價為0.62港元/股。 開發(fā)商總市值大幅縮水 雖然5家房企股價在短時間內(nèi)密集“跳水”不常見，但是港股內(nèi)房股閃崩的場面，實際上已經(jīng)屢見不鮮了。自去年下半年以來，陸續(xù)已經(jīng)有新力、祥生、正榮、天譽置業(yè)等房企發(fā)生過類似狀況。 行業(yè)面上看，全國上市房企的總市值已經(jīng)連跌了5年，屬于眾多行業(yè)板塊中最慘淡者之一。 根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院與上海社科院市值管理研究中心近日發(fā)布的《2022中國房地產(chǎn)上市公司市值分析與健康發(fā)展研究報告》，僅過去一年，房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)的總市值就蒸發(fā)掉8574億元，同比下降21%。 從2018年開始，房企掀起拆分物業(yè)上市潮，一度十分紅火，市值增長遠超開發(fā)類平臺，但好景也不長，根據(jù)上述報告統(tǒng)計，2021年物業(yè)管理類公司市值下降26%，全行業(yè)上市公司市值蒸發(fā)掉1661億元。 報告顯示，近5年中，2017年上市房企平均市值最高，平均為185億元，此后不斷下降。到2021年底，中國房地產(chǎn)上市公司平均市值僅為119億元，其中民營房企雖然上市公司數(shù)量多，但市值走低趨勢明顯，平均市值僅剩下88億元，央、國企雖然數(shù)量少，但平均市值較大，為350億元。 全國商品房一年銷售18萬億元，但336家房企上市公司的市值總量僅為3.99萬億元。 改變頹勢需要行業(yè)基本面好轉(zhuǎn) 對于房企股價接連大跌的原因，IPG首席經(jīng)濟學家柏文喜對第一財經(jīng)表示：“去年下半年以來，樓市銷售急劇下滑，行業(yè)調(diào)控措施持續(xù)放寬，卻不見效果，今年一季度以來的市場走勢更加慘淡，導致本已陷入困境的房地產(chǎn)行業(yè)雪上加霜，龍頭民企接連出現(xiàn)違約和爆雷問題，行業(yè)信心已經(jīng)極度脆弱?！? 柏文喜認為，房地產(chǎn)上市企業(yè)整體市值不斷走低，也與美聯(lián)儲加息、流動性回流美國有關。近期這批小房企股價閃崩，跟整個行業(yè)的趨勢與現(xiàn)狀有著必然聯(lián)系，行情的慘淡和信心不足導致小企業(yè)的資金鏈和流動性承受更大壓力。 對于暴跌原因，各家房企則有不同的說法。佳源國際已經(jīng)兩次公告稱，其股價閃崩的原因是抵押股份遭證券公司強制平倉。但實際上這并非股價下跌的根本原因，而是其流動性風險導致的必然結果。在佳源國際股價閃崩前數(shù)日，國際評級機構穆迪就將佳源國際的公司家族評級下調(diào)至“B3”，將其高級無抵押評級下調(diào)至“Caa1”，展望調(diào)整為“負面”?？傮w來看，股價沒有撐住的房企，都面臨債務壓力。 也有部分房企把股價暴跌歸咎于機構惡意做空。今年2月份時正榮地產(chǎn)就曾針對股價大跌回應稱，猜測有機構惡意做空再買入。一名長期關注港股地產(chǎn)股的分析師對第一財經(jīng)表示，確實不排除這一可能性，因為港股有做空機制，有空頭機構專門物色做空對象，攫取巨額利潤，“今年3月曾有消息稱，有關部門要打擊惡意做空機構，結果當時內(nèi)地和香港股市的房地產(chǎn)版塊掀起過一波強勢反彈潮”。 “許多房企早已無力進行市值管理，能“活下去”已經(jīng)不錯了?！币幻|房企內(nèi)部人士對記者表示，公司在2020年時還計劃過做好市值管理，而現(xiàn)在負責這項工作的高管已經(jīng)離職。 “當前房企要穩(wěn)住市值，主要還是靠市場回暖和行業(yè)信心恢復，依靠市值管理的技術性措施，改變不了行業(yè)與板塊的基本面，也改變不了企業(yè)的資金面與業(yè)績，自然無法讓企業(yè)股價獲得根本性扭轉(zhuǎn)?！卑匚南脖硎?。 易居研究院也認為，房地產(chǎn)上市公司在資本市場上進入了低位波動時期，目前相當比例的上市公司市值降幅較大，市值能否觸底恢復的關鍵，在于公司自身的健康發(fā)展。 億翰智庫則表示，股權增持和股權回購作為房企市值管理的手段，短期內(nèi)或有效果，但是長期上作用不明顯。長期來看，房企應該通過穩(wěn)定經(jīng)營提高企業(yè)的價值，從而達到市值提升的目的，經(jīng)營狀況和盈利能力才是上市房企市值的基礎。