碧桂園、龍湖以及美的置業(yè)三家民營(yíng)房企在信用保護(hù)工具的保駕護(hù)航下成功發(fā)行公司債券的同時(shí)，一些曾被資本市場(chǎng)和投資者冷眼相待的民營(yíng)房企也對(duì)外界展示出強(qiáng)烈的求生欲。 　　2022年5月23日，融信中國(guó)一筆7億美元的美元票據(jù)利息先于寬限期結(jié)束前支付；更早之前，雅居樂于2022年5月20日也公告稱，目前已全額償還33.447億港元的港元貸款余額以及6000萬美元的美元貸款余額。 　　兩家民營(yíng)房企逆境之中仍保持積極的償債態(tài)度，為資本市場(chǎng)塑造了較好的形象。 　　去年下半年以來，受到部分房企遭遇流動(dòng)性問題的影響，投資者信心趨弱，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也屢屢對(duì)資金面偏緊的房企下調(diào)評(píng)級(jí)。在銷售、融資的雙面夾擊下，民營(yíng)房企不得不直面生存問題。 　　面對(duì)債務(wù)高峰，各家房企所采取的應(yīng)對(duì)方式也不盡相同，但在大環(huán)境平淡的當(dāng)下，投資者毫無疑問會(huì)更青睞償債意愿更高的房企，而且隨著近期政策面的不斷優(yōu)化，它們將很有希望成為市場(chǎng)回暖的受益者，這也是對(duì)它們奮力過關(guān)的回報(bào)。 　　再度過坎 　　雅居樂一開始拿到的劇本，對(duì)比同行并不見得有多好。 　　去年下半年，在行業(yè)逐漸轉(zhuǎn)向之際，雅居樂先于其他同行啟動(dòng)業(yè)務(wù)及架構(gòu)的調(diào)整，將其旗下的原房管集團(tuán)、商業(yè)集團(tuán)、城更集團(tuán)并入地產(chǎn)集團(tuán)，成立全新的大地產(chǎn)集團(tuán)。 　　對(duì)組織架構(gòu)的動(dòng)刀，在當(dāng)時(shí)并不被視作是一個(gè)十分積極的信號(hào)，市場(chǎng)對(duì)雅居樂的資金面一時(shí)間也疑慮四起。 　　與此同時(shí)，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之中的穆迪、標(biāo)普，也對(duì)雅居樂投出非信任票。就在5月17日，穆迪還再度宣布將雅居樂的企業(yè)家族評(píng)級(jí)從“B2”下調(diào)至“B3”，并將其高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa1”，還將雅居樂的評(píng)級(jí)展望從列入觀察名單調(diào)整為負(fù)面。 　　種種可能擾動(dòng)資本市場(chǎng)的信息，雖然對(duì)雅居樂有過影響，但它扛下來了，償債節(jié)奏有條不紊。 　　2022年5月13日，雅居樂公告稱，已完成了約692萬張境內(nèi)債券的回購(gòu)、轉(zhuǎn)售，本金總額約6.92億元；此前3月2日，雅居樂也公告稱，票面利率6.7%的5億元優(yōu)先票據(jù)將在3月7日到期，其已將足夠資金存入受托人指定的銀行賬戶，用于贖回未償還的4.365億美元優(yōu)先票據(jù)的本息。 　　也正因?yàn)檠啪訕返摹皥?jiān)韌”，資本市場(chǎng)和投資者對(duì)本月到期的貸款償付情況尤為關(guān)注。這是由于，雅居樂今年到期債務(wù)規(guī)模有約295.8億元，在銷售面表現(xiàn)不佳的情況下，雅居樂的壓力不可謂不小。因此，5月份的這單銀團(tuán)貸款，具有指標(biāo)性意義。 　　雅居樂最終再過一關(guān)，投資者也給予較高評(píng)價(jià)。從雅居樂即將到期的美元票據(jù)價(jià)格來看，市場(chǎng)目前也較具信心。雅居樂將于2022年8月31日到期美元票據(jù)目前價(jià)格堅(jiān)挺，顯示投資者對(duì)之償債的預(yù)期較好。 　　“這真不容易。其實(shí)就是扛，硬扛，雅居樂扛住了?！币晃痪惩獾膫顿Y者在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)評(píng)價(jià)稱。 　　同樣地，融信中國(guó)也是有力扭轉(zhuǎn)情緒的代表之一。 　　事實(shí)上，融信中國(guó)的資金面并不受市場(chǎng)看好，而且從償債節(jié)奏來看，它受到的挑戰(zhàn)也并不小。融信中國(guó)于2022年5月23日兌付的這筆美元債利息，事實(shí)上支付利息的日子應(yīng)該是4月25日，融信中國(guó)是在寬限期內(nèi)完成兌付，在最后一刻保證了不出現(xiàn)違約情況。 　　但也正是這種努力的姿態(tài)，讓資本市場(chǎng)對(duì)之的信任也相應(yīng)有所提升。 　　復(fù)蘇在途 　　許多面對(duì)償債高峰的房企仍然在奮力爬坡上坎，是因?yàn)樗鼈儗?duì)未來仍然是有期望的。的確，政策面、融資面都在逐漸回歸常態(tài)，一切正在慢慢變好。 　　在一家華南房企總部任職的中層管理人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，這幾個(gè)月銷售不太好，但老板比較堅(jiān)定?！耙ба肋€各種錢，最近金融機(jī)構(gòu)對(duì)我們的態(tài)度，相比前面幾個(gè)月，是有緩和的?！? 　　這種堅(jiān)持，的確是有盼頭的。 　　就如市場(chǎng)此前預(yù)期，通過啟用信用保護(hù)工具讓民營(yíng)房企發(fā)行公司債的名單之后會(huì)逐漸放開一般，目前這種跡象已經(jīng)十分明顯。 　　5月24日，新城控股2022年度第一期中期票據(jù)發(fā)行文件發(fā)布，債券注冊(cè)金額為30億元，發(fā)行金額上限為10億元。這筆債券將由中債信用增進(jìn)公司和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證。 　　“碧桂園等三家發(fā)債都覺得是個(gè)示范作用，以后應(yīng)該都會(huì)這么發(fā)，這個(gè)名單能擴(kuò)容，市場(chǎng)是會(huì)有反應(yīng)的?！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)分析師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱。 　　合理的融資需求得到回應(yīng)，在各地政策的不斷優(yōu)化之下，銷售面好轉(zhuǎn)也十分可期。 　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者此前不完全統(tǒng)計(jì)，5月以來已有超過60個(gè)城市推出穩(wěn)樓市政策，以提高公積金貸款額度和降低首付比例為主。這也使得今年出臺(tái)穩(wěn)樓市政策的城市超過150個(gè)，且對(duì)一二三四線城市均有覆蓋。 　　而政策的作用，也已經(jīng)顯出些許威力。 　　以南京為例，在新政落地之后的一周，市場(chǎng)已經(jīng)有反彈的趨勢(shì)。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年5月第三周，南京新房二手房成交量反彈，創(chuàng)近10周來的新高；當(dāng)周新房累計(jì)認(rèn)購(gòu)1144套，累計(jì)成交1470套，成交量環(huán)比上漲29.7%。 　　從企業(yè)層面來看，銷售也在緩慢爬升中。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從一家TOP40的房企處了解到的銷售情況，截至2022年5月25日，這家房企的銷售額相比上月環(huán)比增長(zhǎng)約10%；而根據(jù)貨值計(jì)算，預(yù)計(jì)到月底，環(huán)比增長(zhǎng)約有10%-20%，觸底回升正在進(jìn)行。 　　銷售面逐漸回歸，房企緊繃的資金鏈就有望得到緩解。 　　方正證券在近期的一份研報(bào)中也稱，今年5月，央行先是下調(diào)首套房貸利率下限，隨后5年期以上LPR下調(diào)15BP至4.45%，之后多地下調(diào)首套房貸利率。歷史經(jīng)驗(yàn)來看，按揭利率下行將促使商品房銷售面積回升，從而改善房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。 　　最困難的時(shí)候或許真的已經(jīng)過去了。