政策利好頻出但供需兩端均無回暖，說明房地產(chǎn)行業(yè)陣痛期還在，出清風(fēng)險(xiǎn)仍在延續(xù)，安全度是短期內(nèi)房企無法繞過的核心點(diǎn)。 　　中房報(bào)記者 苗野丨北京報(bào)道 　　房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)。 　　5月5日，融創(chuàng)中國和旭輝控股分別發(fā)布了2022年1~4月未經(jīng)審核的銷售數(shù)據(jù)，分別實(shí)現(xiàn)859.3億元和388.4億元合同銷售額，同比減少約49.75%和53.29%。上述兩家企業(yè)慘淡的成績單幾乎是前4月房地產(chǎn)行業(yè)縮影。 　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1~4月，TOP100房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%；TOP100房企權(quán)益銷售額均值為155.2億元，同比下降50.7%；TOP100房企拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。 　　房企銷售規(guī)模與拿地總額同頻下滑引發(fā)市場關(guān)注。有聲音認(rèn)為，多點(diǎn)暴發(fā)的疫情，成為2022年房地產(chǎn)行業(yè)最大不確定性。 　　房地產(chǎn)行業(yè)某觀察人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場外部環(huán)境在一季度發(fā)生超預(yù)期情況，本就低迷的市場情緒疊加多城市疫情反彈，對市場信心恢復(fù)和預(yù)期轉(zhuǎn)強(qiáng)產(chǎn)生利空影響。政策利好頻出但供需兩端均無回暖，說明房地產(chǎn)行業(yè)陣痛期還在，出清的風(fēng)險(xiǎn)仍在延續(xù)，安全度是短期內(nèi)房企無法繞過的核心點(diǎn)。 　　━━━━ 　　百強(qiáng)房企銷售規(guī)模“腰斬” 　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，1~4月，百強(qiáng)房企全口徑銷售規(guī)模和權(quán)益銷售規(guī)模同比降幅均已“腰斬”。其中，銷售額超千億元房企3家，較去年同期減少6家；超百億元房企57家，較去年同期減少46家。 　　碧桂園、萬科、保利發(fā)展分別以1633.9億元、1380億元和1212億元銷售額位居榜單前三甲。但合計(jì)銷售額4226億元與2021年同期TOP3房企“碧萬恒”的7227億元相比，減少了3001億元。2021年同期，碧桂園銷售額突破2700億元，萬科、恒大的銷售額均在2200億元以上。 　　市場信心不足導(dǎo)致的銷售不振，頭部房企也無法獨(dú)善其身。在TOP3房企陣營中，保利發(fā)展降幅相對較低，同比減少30.6%，碧桂園和萬科分別同比下滑40.3%和39.3%。 　　綜合多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，各陣營房企門檻值也出現(xiàn)普跌，前4個(gè)月銷售額TOP10房企門檻值為486億元，同比降低50.3%。在這一陣營中，央企、國企占據(jù)4席，除保利發(fā)展超千億元銷售額外，中海、招商蛇口、華潤置地銷售額都在600億元以上，同比下滑在40%左右。去年同期TOP10房企中共有9家銷售額在千億元以上。 　　TOP30房企門檻值190.9億元，較上年下降53.5%；累計(jì)銷售額同比下降45%，降幅擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)。其中世茂集團(tuán)、龍光、中南3家房企同比減少都在60%以上；綠地、金茂、金科、中梁、融信、美的置業(yè)、雅居樂等房企同比下滑都在50%以上。TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為123.9億元和43.5億元，同比分別下降52.8%和60.4%。 　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，4月供需兩端政策落地節(jié)奏加快，部分熱點(diǎn)城市市場信心有所修復(fù)，但受疫情反復(fù)等因素影響，政策效果尚未明顯傳導(dǎo)至市場端，重點(diǎn)城市成交規(guī)模仍處低位，整體市場銷售持續(xù)偏弱。 　　億翰智庫分析認(rèn)為，從根源上看，影響市場走勢的各因素仍未有顯著改善，包括消費(fèi)者預(yù)期、消費(fèi)者購買力、疫情等等，門檻值走低仍將持續(xù)。當(dāng)行業(yè)格局重塑尚未完成時(shí)，集中度也持續(xù)下探。 　　從其統(tǒng)計(jì)的集中度數(shù)據(jù)來看，各梯隊(duì)房企集中度都較前期有所下滑，TOP10房企集中度為21%，較2021年下滑4個(gè)百分點(diǎn)，TOP30 和TOP 50房企集中度分別為35%、43%，分別較2021年降低11個(gè)、15個(gè)百分點(diǎn)。 　　━━━━ 　　拿地總額同比降幅擴(kuò)大 　　在銷售端持續(xù)負(fù)增長趨勢中，房企拿地規(guī)模持續(xù)下跌。 　　中指院研究數(shù)據(jù)顯示，1~4月TOP100房企拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為51.5%。4月單月，50家代表房企拿地總額同比下降59.4%。 　　從新增貨值來看，濱江集團(tuán)、綠城中國和建發(fā)房產(chǎn)占據(jù)榜單前三位。 　　2022年1~4月，濱江集團(tuán)以累計(jì)新增貨值575億元穩(wěn)居榜首；綠城中國和建發(fā)房產(chǎn)緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為548億元和391億元。TOP10企業(yè)1~4月新增貨值總額3413億元，占TOP100企業(yè)的34.1%。 　　從數(shù)據(jù)來看，前4月代表房企拿地總額同比均大幅下降，這一趨勢自2021年10月就已經(jīng)出現(xiàn)，其中TOP50房企中超3成未拿地。從拿地企業(yè)類型來看，多數(shù)城市國企、央企和地方城投公司拿地資金占比依舊保持上升趨勢，它們依然是今年首批集中供地拿地主力軍，如第一陣營的中海地產(chǎn)、華潤置地、保利發(fā)展。不過，在合肥、青島、廈門、杭州4城，民營企業(yè)拿地資金占比較2021年第三批有所上升，如龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、綠城中國、偉星置業(yè)、眾安集團(tuán)、大家房產(chǎn)等民企依舊保有相對穩(wěn)定的投資活動。綠城中國單月新增貨值超200億元，濱江集團(tuán)4月于杭州集中供地中連獲11宗地塊。 　　某券商分析認(rèn)為，當(dāng)前信用優(yōu)質(zhì)、高能級土地儲備充沛及負(fù)債率合理的房企在未來會享受行業(yè)出清及政策回暖后集中度提升的紅利。未來全國化民企規(guī)模逐步萎縮，部分國企央企將繼續(xù)實(shí)現(xiàn)全國化布局，部分資金充足的區(qū)域龍頭房企有望實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長，但跨區(qū)域拓展的難度將會加大。 　　市場下行帶來的投資壓力倍增。 　　億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，1~4月各梯隊(duì)房企新增貨值門檻值大幅下挫。TOP10房企門檻值為181.25億元，同比下降70%；TOP20房企門檻值為71.40億元，同比下降77%；TOP30房企門檻值為51.6億元，同比下降79%；TOP50房企門檻值為31.81億元，同比下降75%；TOP100房企門檻值為17.97億元，同比下降37%。 　　“對未來收入的擔(dān)憂，對房屋交付的擔(dān)憂，對房價(jià)下跌的擔(dān)憂，最終導(dǎo)致民企銷售受挫較為嚴(yán)重，回款資金減少，間接對企業(yè)投資造成了較大的影響?！眱|翰智庫認(rèn)為，土地市場的恢復(fù)關(guān)鍵還要看銷售市場情況，伴隨土地拍賣規(guī)則及各項(xiàng)配套政策的進(jìn)一步完善，土地市場正在逐步回歸理性。 　　從布局城市等級來看，50家代表房企2022年1~4月在二線城市的投資面積占比最高，為68.4%。從布局區(qū)域來看，企業(yè)熱衷于在長三角拿地，占比達(dá)47.8%。杭州、寧波和長沙位列代表房企拿地面積前三城市。其中，杭州以275.6萬平方米排第一，寧波以126.6萬平方米位列第二。 　　值得關(guān)注的是，2022 年以來全國已有超百城先后從限購、限貸、限售和購房補(bǔ)貼等方面優(yōu)化政策，促進(jìn)居民合理購房需求釋放，接下來市場走勢會如何？ 　　陳文靜認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力持續(xù)較大的背景下，中央政策定調(diào)已明確釋放積極信號，各地因城施策力度進(jìn)一步加大預(yù)期較強(qiáng)，政策放松有助于購房者預(yù)期和置業(yè)信心恢復(fù)。預(yù)計(jì)在政策發(fā)力顯效、疫情得到有效防控后，市場企穩(wěn)可期，尤其是基本面支持強(qiáng)的熱點(diǎn)城市有望率先企穩(wěn)，進(jìn)而帶動重點(diǎn)區(qū)域三四線城市完成筑底。 　　“二季度在落實(shí)各地因城施策中，將出臺更多的寬松政策，預(yù)計(jì)這些措施將對市場企穩(wěn)起到一定作用，但市場回暖速度可能不會很快。”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示。 　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，影響房地產(chǎn)短期市場的主要因素是外部環(huán)境、制度政策與市場預(yù)期。過去市場預(yù)期一直是樂觀的，所以政策起決定作用，只要從緊變松，市場必然反彈。未來可能預(yù)期要起決定作用，如果預(yù)期不能轉(zhuǎn)強(qiáng)，政策寬松也難以帶來反彈，所以關(guān)鍵還是要創(chuàng)造穩(wěn)健的整體發(fā)展環(huán)境。