我們平常的土地評(píng)估業(yè)務(wù)大部分為國(guó)有土地使用權(quán)評(píng)估，主要有國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估、出讓國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款評(píng)估，企業(yè)改制所涉及的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估等。

而集體土地評(píng)估業(yè)務(wù)很少，一是因?yàn)榧w土地流轉(zhuǎn)的限制；二是因?yàn)楫?dāng)前評(píng)估行業(yè)內(nèi)沒(méi)有形成對(duì)集體土地評(píng)估統(tǒng)一的、的技術(shù)路線和評(píng)估方法等。

但是近幾年因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程需要征用集體土地和集體土地流轉(zhuǎn)限制的放寬等，涉及到很多關(guān)于集體土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地等的評(píng)估工作。不管是集體土地，還是國(guó)有土地，都有其客觀價(jià)值的存在。

當(dāng)前我國(guó)的土地所有制，分為兩類(lèi)，一是城市土地，歸國(guó)家所有；二是農(nóng)村土地，歸農(nóng)民集體所有。國(guó)家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和處分權(quán)；而集體所有的土地，其土地使用權(quán)享有占有、使用、收益和受限制的處分權(quán)。具體表現(xiàn)為，國(guó)有土地使用權(quán)可自由公開(kāi)交易，但集體土地卻只能限于耕種用地或集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)建設(shè)用地等。

集體土地通過(guò)征用變成國(guó)有土地重新規(guī)劃后，以招拍掛的方式出讓?zhuān)渫恋厥褂脵?quán)的權(quán)利價(jià)值就會(huì)變得很高。《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)決定）中保留土地分別由國(guó)家和農(nóng)民集體所有的制度框架，與此同時(shí)，改革現(xiàn)有征地制度，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。

《決定》打破了現(xiàn)有“非農(nóng)建設(shè)用地必須征為國(guó)有”的格局，賦予農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地同等的地位。雖然《決定》中非農(nóng)建設(shè)用地只允在集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，但確實(shí)也充分肯定了集體建設(shè)用地該有的價(jià)值。

藉此，僅從估價(jià)的角度來(lái)談?wù)劶w建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估時(shí)的技術(shù)路線和采用的估價(jià)方法：

一、集體土地價(jià)格構(gòu)成

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定“國(guó)家為公共利益的需要，可以對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十六條規(guī)定：“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定支付征用費(fèi)用：(一)向被征地的村民委員會(huì)或者村民小組支付土地補(bǔ)償費(fèi)；(二)向被征地上的房屋、青苗等附著物的所有人支付有關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)；(三)向被征地的農(nóng)村村民支付安置補(bǔ)助費(fèi)。

那么集體土地價(jià)格構(gòu)成如下：土地取得費(fèi)(包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗等補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及各項(xiàng)稅費(fèi)和管理費(fèi)用等)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，相應(yīng)利息與利潤(rùn)和土地增值收益等。

土地增值收益為按區(qū)域土地因改變用途和進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的條件利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加額。土地增值額的實(shí)質(zhì)是土地性能改變而帶來(lái)增值地租，這種增值是因?yàn)檗r(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，新用途土地的土地收益遠(yuǎn)高于原用途土地。

二、集體土地評(píng)估技術(shù)路線和方法

（一）集體建設(shè)用地

在集體建設(shè)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一特定的市場(chǎng)環(huán)境下，其流轉(zhuǎn)和出租案例較為豐富，并且在前分析了使用集體建設(shè)用地的土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成，因此宜采取市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法、收益法進(jìn)行評(píng)估，還可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。

1宅基地使用權(quán)

宅基地使用權(quán)，是經(jīng)依法審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員，用于建造住宅的沒(méi)有使用期限限制的集體建設(shè)土地使用權(quán)。我們來(lái)分析其定義要點(diǎn)：

⑴權(quán)利屬性，即集體土地使用權(quán)；

⑵權(quán)利主體，即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員；

⑶權(quán)利取得條件，即經(jīng)過(guò)依法審批；

⑷權(quán)利取得方式，即集體經(jīng)濟(jì)組織分配；

⑸用途限定，即建住宅；

⑹權(quán)利存續(xù)狀態(tài)，即沒(méi)有使用期期限；

⑺其他限制：用地規(guī)模限制。

透過(guò)要點(diǎn)分析，宅基地使用權(quán)跟國(guó)有劃撥住宅用地使用權(quán)類(lèi)似，都是以無(wú)償或是以很低的成本取得土地使用權(quán)，沒(méi)有使用期限。若如《決定》中所說(shuō)的將打破現(xiàn)有“非農(nóng)建設(shè)用地必須征為國(guó)有”的格局，賦予農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地同等的地位；并改革現(xiàn)有征地制度，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。那樣就會(huì)產(chǎn)生宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)需要評(píng)估的情形，評(píng)估的理論及方法可參考國(guó)有劃撥住宅用地使用權(quán)的評(píng)估方法，體現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有土地“同權(quán)同價(jià)”。

集體建設(shè)土地使用權(quán)評(píng)估，考慮到集體土地流轉(zhuǎn)有較多限制，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)方式體現(xiàn)價(jià)值不明顯，因此，在價(jià)值方面重點(diǎn)從成本構(gòu)成方面分析，評(píng)估方法主要有以下幾種：

1.市場(chǎng)比較法。其評(píng)估